习近平总书记提出“社会治理的核心是人、重心在城乡社区、关键是体制创新”。业委会、物业管理公司是基层社会治理的重要力量，是城市社区治理的重要依托。日常工作中，但在实际管理中，不同小区存在“三方运营”上的参差不齐：凡是社区党组织领导有力，小区业委会组织有方，物业服务组织配合有效的小区，管理工作做得井井有条，临阵不乱；相反，如果三者关系不合拍，就会出现“令出各方，各行其是，手忙脚乱”的乱象，导致社会治理隐患重重。

纵观物业管理相关的法律、法规，均对物业管理活动、业主和物业的权责等内容做了面上的规定，但对于街道办事处、乡镇人民政府这类直接接触物业管理实务的基层单位来讲，仍然缺乏必要的法律抓手。一方面，镇街无法直接参与业主委员会的选举，根据国务院颁布的《物业管理条例》第十六条，业委会仅需自选举产生之日起30日内，到物业所在地的镇街备案即可，因缺乏镇街的监管及审核，往往将间接导致不少业委会选举闹剧；另一方面，镇街缺乏针对物业主管部门管控的措施，条例中往往采用“指导”、“调解”、“监督”等用词，待真正出现物业管理不当的情形时，无法通过行政处罚或强制措施直击物业管理方的痛点。鉴于基层党委政府在业委会选举、物业管理公司选聘中，缺乏严格监管的法律依据，建议借助人大地方立法权限等手段，关于加强业委会选举、物业管理规范工作。

一要从立法入手。要进一步加大街道办事处、乡镇人民政府在物业管理中的参与度，明确镇街在“社区党组织、业主委员会，物业服务组织”三方运营中的权责：一是“审核”代“备案”，由所在镇街在业主委员会选举前，对被选举人的资格进行审核，由“备案制”调整为“审核制”，从源头上完善业委会的选举流程，从而进一步加强物业公司的选育；二是“上级”转“下级”，建议将违反《管理条例》需要责令限期改正并处以行政处罚的权利，由县级以上地方人民政府转至基层街道办事处、乡镇人民政府，以“权力”下沉的形式获得更直接的管控抓手；三是“改正”附“处罚”，在原有规定“当业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，应当责令前期改正或者撤销其决定”的基础上，增加行政处罚的相关条款，使得措施更有针对性、有效性。

二要从组织入手。严格把控社区、业委会、物业的三方生态，以服务赢口碑，以品质获好评。对于社区党组织，需要全程主导小区业委会筹建，严把候选人资格条件审定、审查、民主选举关，并指导物业公司竞标、管理、运作，招用物业实行“三方会签”制度；对于业主委员会，需要自觉接受社区党组织领导，依法依规开展自治并实行社会组织备案管理，并通过竞职承诺、述职评议等形式，自觉接受阳光监督；对于物业服务组织，需要落实最细致严密的安全防范制度，成立志愿服务中心，制定切实有效的环境保护细则，精心呵护公共资源，对因物业组织失责缺位而导致重大事故的，由物业公司全权负责，并采取“一票否决制”。

三要从自治入手。要严格把控自治的程度及方式，真正做到“自发参与、自主决策”，全力保障居民有序参与社区事务决策：业委会要建立健全小区民主协商机制，以需求、问题、破难为导向，多层次、多形式开通民主协商渠道，全面落实“五议两公开”民主决策程序，开设对公账户和财务集中托管等形式，由第三方机构分别建账、统一管理、年度审计、公开公示；社区要通过借力社会组织在社区治理中的作用，广泛收集社情民意，合力推进民主协治，引导“两代表一委员”、乡贤会、机关干部等各界人士热心参与，聚智聚力，主动对接政府部门、群团组织、社会组织，推进共建共治。